Судді. Фото: Новини.LIVE
Позасудове звернення щодо стягнення іпотечного майна не звільняє кредитора від обов’язку виплатити позичальнику різницю між реальною вартістю нерухомості та розміром боргу. Верховний Суд поставив крапку в одній із таких судових справ, скасувавши постанову апеляційного суду. Суд роз’яснив, як має розраховуватися ринкова ціна об’єкта та чому оцінка кількарічної давнини або занижені звіти оцінювачів не можуть слугувати підставою для позбавлення громадян їхніх майнових прав.
Сайт Новини.LIVE дізнавався про обставини судової справи та позицію суду у справі № 757/11083/20.
Реклама
Обставини справи
Спір між сторонами виник через позасудове вилучення заставної нерухомості. У 2019 році відповідачка як новий іпотекодержатель зареєструвала за собою право власності на житловий будинок площею 660,8 кв. м та земельну ділянку в Обухівському районі Київщини в рахунок погашення боргу за договором позики.
Позивачка звернулася до суду, вимагаючи виплатити їй різницю відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України “Про іпотеку”, оскільки реальна вартість майна значно перевищувала її борг у 62 000 доларів США.
Суд першої інстанції позов задовольнив. Однак Київський апеляційний суд рішення скасував і повністю відмовив у стягненні коштів.
Читайте також:
Апеляційна інстанція мотивувала це тим, що:
- Сторони визначили вартість предмета іпотеки ще при укладенні договору у 2015 році — 4,2 млн грн.
- Відповідачка надала звіт оцінювача від 2019 року, за яким майно коштувало лише 1,51 млн грн. Цей звіт не був оскаржений позивачкою в окремому судовому порядку.
Яке рішення ухвалив Верховний Суд
Колегія суддів Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду визнала висновки апеляції помилковими. У ВС зазначили, що апеляційний суд припустився суттєвих порушень норм матеріального та процесуального права.
- Вартість майна, вказана в договорі іпотеки за 2015 рік, не відображає актуальну ціну ринку на момент звернення стягнення у жовтні 2019 року.
- Оскарження звіту не є обов’язковим. Позивач не зобов’язаний окремо оскаржувати звіт про оцінку, наданий відповідачами. Адже звіт є лише одним із доказів і позивач має право доводити його недостовірність.
- Апеляція безпідставно відкинула висновок судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи від грудня 2023 року. Згідно з ним, реальна ринкова вартість спірного домоволодіння на момент вилучення становила 8 673 629 грн, що дорівнювало 347 009 доларів США.
На підставі чого було ухвалене рішення
Верховний Суд підтвердив право іпотекодавця на отримання коштів. Однак звернув увагу на арифметичну помилку, якої припустився суд першої інстанції під час первинного розрахунку.
Згідно закону, іпотекодержатель зобов’язаний повернути іпотекодавцю 90% від суми перевищення вартості майна над розміром боргу. Суд перерахував суму, виходячи з курсів валют та поданої заяви про збільшення вимог.
Відповідно до вимог, ВС урахував, що:
- Вартість іпотеки має визначатися виключно на підставі оціночної діяльності на момент набуття права власності, а не за домовленістю сторін у договорі.
- Проведенню незалежної оцінки обов’язково передує ознайомлення з об’єктом шляхом забезпечення доступу до нього. Оцінка, виконана без особистого огляду майна, не може вважатися об’єктивною.
- Розмір відшкодування визначається у гривнях за офіційним курсом НБУ саме на дату такої реєстрації, а не на дату подання позову чи заяви про збільшення вимог.
- Майнові інтереси іпотекодавця у разі прострочення виконання цього зобов’язання захищаються шляхом стягнення інфляційних втрат та трьох процентів річних.
Верховний Суд скасував постанову Київського апеляційного суду, а рішення Печерського районного суду м. Києва змінув, зменшивши розмір стягнення з 10,9 млн грн до 9 402 248,50 грн. Постанова набрала законної сили з моменту прийняття та є остаточною.
Що ще варто знати
Нещодавно Новини.LIVE розповідали у яких випадках куплену квартиру можуть повернути продавцю. Багато хто вважає, що після придбання майна його можна повністю вважати своїм. Однак навіть після цього угоду іноді можуть оскаржити в суді.
Також Новини.LIVE повідомляли, чому іпотеку брати дешевше, ніж орендувати квартиру. Платити щомісяця за оренду житла чи віддавати таку саму суму, а іноді й значно менше, за власну оселю — з таким питанням стикаються громадяни. Однак у багатьох випадках придбання власної нерухомості значно дешевше, ніж кожен місяць віддавати за оренду.